Yeni İmar Yönetmeliği Emsal Hesabı 5 Soru 5 Yanıt

1 Ekim 2017 tarihi itibari ile Yeni İmar Yönetmeliği resmi olarak uygulamaya geçirilecek. Yeni yönetmeliğin uygulamaya geçirilmesi ile beraber yapılacak olan emsal hesaplamaları da değişecek. Peki, yeni imar yönetmeliğine göre emsal hesaplaması nasıl yapılacak?

1. Emsal Nedir?

Katlar Alanı Kat Sayısı kelimelerinin ilk harflerinden oluşan bir kısaltma olan KAKS yani kullanılan bir diğer ismi olan emsal inşa edilen yapının kat alanlarının tümünün toplanarak imar parseli alanına yapılan oranlamasına denilmektedir.

2. Emsal Sınırı Ne Demek?

Yeni Ä°mar YönetmeliÄŸi ile beraber getirilen yeniliklerden biride emsal sınırı oldu. Yeni yönetmeliÄŸe göre 22. maddeyle ya da ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsallerin dışında kalan tüm alanların toplamı, parsel için belirlenen toplam emsale esas alınan alanın en fazla yüzde 30’u seviyesinde gerçekleÅŸecek. Yani yeni yönetmelikte bu sınır yüzde 30 olarak belirleniyor.

3. Emsal Harici Alanlar Nelerdir?

Hatırlanacağı üzere Binaların Yangından Korunmasını Hakkında Yönetmelik 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile çıkarılmıştı. Çıkarılan bu karar doğrultusunda yapılmasının zorunlu kılındığı korunumlu ya da korunumsuz normal merpen dışındaki yangın merpeninin asgari ölçülerdeki alanı, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile binaların bodrum katlarında yapılan;

1. Zorunlu otopark alanlarının 2 katı,
2. Sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerji odası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları,
3. Konut kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm net alanının yüzde 50’sini aÅŸmayan depo amaçlı eklentiler,
4. Ortak alan niteliÄŸindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 100 m2’si, konut dışı yapılarda 200 m2’si,
5. Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22. maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar emsal harici alanlar olarak kabul edilmektedir.

4. Emsal Verilmeyen Parsellerde Hesaplama Nasıl Yapılacak?

Düzenlenen uygulama imar planı içerisinde emsal belirlenmemiş olan parsellerde katla alanı, yönetmelikle ya da planla belirlenen taban alanı kat sayısı ile yapılacak olan toplam kat adedi sayılarının çarpılması ile belirlenecektir.

5. 22. Madde ile Belirlenen ve Katlar Alanına Dahil Edilmeyen Kullanımlar Hangileridir?

5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde;

1. Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar,
2. Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatı bahçeleri,
3. Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri,
4. Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 metrekaresi,
5. Atrium ve galeri boşlukları,
6. Konutların zemin veya bodrum katlarında, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 100 metrekaresi,
7. Konut dışı kullanımlarda, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200 metrekaresi,
8. Bina için gerekli minimum sığınak alanı,
9. Ticari amaç içermeyen, bodrum veya zemin kattaki ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 75 metrekaresi,
10. Ticari amacı olmayan ve yapı için hesaplanan en az otopark alanının iki katını geçmeyen bodrum katlarda yapılanlar ile tamamen gömülü olan ve ortak alan niteliğinde olan otopark alanları,
11. Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
12. Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
13. Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan; tek başına bağımsız bölüm oluÅŸturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, ticari amaç içermeyen, yapı yaklaÅŸma sınırı içinde kalan ve 500 m2’yi aÅŸmayacak ÅŸekilde düzenlenen ortak alan niteliÄŸindeki; jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis, spor birimleri ve depolar,
14. Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluÅŸturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının yüzde 10’unu aÅŸmayan depo amaçlı eklentiler, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının yüzde 50’sini aÅŸmayan depo amaçlı eklentiler,
15. Sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmaların 2 metre geniÅŸliÄŸini geçmeyen kısımları, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, 20 nci maddenin sekizinci fıkrasının (d) bendi haricindeki kat ve ara sahanlıkları dâhil asgari ölçülerdeki açık veya kapalı merpen evine bu alanın yüzde 50’si kadar yapılacak ilave, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriÅŸ holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıkların asgari ölçülerdeki kısımları, katlar alanına dâhil edilmez.

Kaynak:Emlakdanismanlari.com